▲7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與利潤(rùn)

這是衡量房?jī)r(jià)合理性、把握房地產(chǎn)調(diào)控分寸、衡量調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的前提。這方面的數(shù)據(jù)看似清楚，因?yàn)樗�相�?duì)公開(kāi)和透明。但一些公開(kāi)的重要數(shù)據(jù)的真實(shí)性，也是大有疑問(wèn)的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)1：每年一度的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒反映的開(kāi)發(fā)商成本與利潤(rùn)數(shù)據(jù)。根據(jù)這類(lèi)數(shù)據(jù)，不少開(kāi)發(fā)商和相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不是暴利行業(yè)，而只是屬于相對(duì)較高利潤(rùn)行業(yè)。

數(shù)據(jù)2：國(guó)家稅務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅3631億元，增長(zhǎng)14.9%，所得稅2203億元，增長(zhǎng)21.7%。2012年，房地產(chǎn)全行業(yè)稅收12241億元，增長(zhǎng)10.6%，占全國(guó)稅收總額的11.1%。2012年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增加值占全國(guó)GDP的5.6%。相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)占全國(guó)GDP的比重而言，房地產(chǎn)行業(yè)是重稅行業(yè)。

社會(huì)研究數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)1：據(jù)萬(wàn)得研究報(bào)告，2011年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均開(kāi)發(fā)成本為3600元/平方米，2011年全國(guó)商品住宅平均價(jià)格5011元/平方米，房地產(chǎn)商毛利率為39%，真實(shí)利潤(rùn)率為28%。開(kāi)發(fā)成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、配套設(shè)施等8%左右。

數(shù)據(jù)2：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的最新研究報(bào)告指出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤(rùn)率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。部分知名開(kāi)發(fā)商的毛利潤(rùn)率接近甚至超過(guò)了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

數(shù)據(jù)3：上海、深圳證券交易所每季每年公布的房地產(chǎn)上市公司季報(bào)和年報(bào)反映的數(shù)據(jù)。2012年，最大的房地產(chǎn)上市公司萬(wàn)科、保利、招商等前十家公司，毛利率在25%-30%以上。