▲4.居民未來住房需求量

這是科學判斷未來房地產市場基本走勢的前提。這一數據由幾個因素決定，一是居民現有住房實際擁有量；二是與城鎮化率相關的城鎮實際人口每年增長量；三是住房折舊率；四是與居民收入相關的住房改善需求量；五是農村住房變成為城鎮住房數量。由于居民現有住房真實數據不清，居民真實收入情況不清，居民未來住房的需求量難以真正合理與科學判斷。目前未見官方對未來居民住房需求量的研究成果，社會機構對此有相當研究。

社會研究數據：

數據1：根據全國工商聯房地產商會《未來20年我國城鎮住宅建設發展空間》報告，按國際經驗，在戶均住房套數接近1.1之前，住房存量將保持較快增長，之后，住宅市場進入成熟穩定階段。2010年我國城鎮人口6.2億，戶均住房接近1套，人均住宅建筑面積29.8平方米，全國城鎮住宅存量185億平方米。從2010年—2030年，城鎮人口年均增長2.2%，城鎮住宅存量年均增長4%，扣除折舊后城鎮凈新增住宅面積年均增長2.9%；到2030年，我國城鎮化率將達到80%，城鎮人口將達9.88億，人均住宅面積43.4平方米（基本達到發達國家水平），戶均住宅1.05套，城鎮住宅總量將達429億平方米，比2009年凈增244億平方米，增長132%。

數據2：中國指數研究院，從目前到2020年，我國城鎮化率每年提高1.2個百分點，每年新增人口近2000萬人，僅新增人口住房需求和改善性需求，屆時需要120億平方米住宅，是2011年全國商品住宅銷售量的12倍。

數據3：從官方的統計到研究機構的分析，由于各自對城鎮住房存量數據分析判斷有重大出入，因此，對未來城鎮住房需要量增長速度、5年10年或20年需求的總量目標、中國城鎮住房總量峰值到來時間的分析與判斷也會出現重大出入。