四、房地產(chǎn)企業(yè)的出路在于轉(zhuǎn)型

2011年1月26日，被譽為“史上最嚴厲的宏觀調(diào)控政策”——“新國十條”頒布。

去年溫總理在視察北京保障性住宅時說：“我今天之所以到保障性住房工地來，就是因為中央十分重視保障房建設(shè)。中央提出要保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定、促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的決心是堅定不移的；要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的；要特別關(guān)注困難群體和中低收入家庭，使他們住得起房子、租的起房子的決心也是堅定不移的。”

我們看到，從總理首次提出房價要回歸合理水平到現(xiàn)在，中央政策的調(diào)控方向沒有變，可以說抑制高房價的決心很堅定。盡管很多開發(fā)商依舊堅信房價的神話會繼續(xù)，但是很明顯，在政府的組合拳持續(xù)加大的情勢下，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前乃至今后將會面臨危險的境地。

在新政之下，中國房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從?在這個階段，身處其中的房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)機構(gòu)應(yīng)該如何“居危思變”，思考下一步的“轉(zhuǎn)型之路”?

房地產(chǎn)企業(yè)的出路在于“轉(zhuǎn)”字戰(zhàn)略——經(jīng)營區(qū)域轉(zhuǎn)移、商業(yè)模式轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)業(yè)。這就是我們的三大出路：

第一大出路：經(jīng)營區(qū)域轉(zhuǎn)移。即向三四線城市、老少邊窮地區(qū)和中西部轉(zhuǎn)移。中國房地產(chǎn)企業(yè)家是幸運的，因為中國有廣闊的半開發(fā)和未開發(fā)地區(qū)，如三四線城市、老少邊窮地區(qū)和中西部地區(qū)。中國的一二線城市還有開發(fā)空間，但這是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)如萬科、萬達、保利等占據(jù)優(yōu)勢的地方。隨著中國的城鎮(zhèn)化，在廣闊的三四線城市、老少邊窮地區(qū)和中西部地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)的機會很多，而且中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎與龍頭企業(yè)站在同一條起跑線上。這類地區(qū)的房產(chǎn)項目所需資金額度也不大，土地及房地產(chǎn)開發(fā)運作也不是十分規(guī)范，很適合中小房地產(chǎn)企業(yè)運作。

第二大出路：商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。由于中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個高速發(fā)展的行業(yè)，人們在購買時較少考慮房屋質(zhì)量。但是，隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的操作越來越規(guī)范了，那些定位準確、質(zhì)量優(yōu)良、品牌響亮、營銷到位的地產(chǎn)項目，在住宅行業(yè)整體銷售下滑的背景下仍然增長迅速。萬科就是很好的例子。在2011年1~6月間，萬科銷售同比增長了近80%。