中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)顯著的行業(yè)洗牌

　　首先，短期內(nèi)，參考項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià)。由于不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的城市和區(qū)域定位、需求定位及不同開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本、市場(chǎng)壟斷與定價(jià)能力存在較大的差異，幾乎不可能在統(tǒng)一層面測(cè)算出盈虧平衡點(diǎn)所決定的合理降價(jià)幅度。盡管如此，仍然可以從宏觀層面把握幾個(gè)決定降價(jià)幅度的參考指標(biāo)。

　　一，參考不同城市居民住房可承受能力的上限空間選擇降價(jià)幅度。從這個(gè)角度看，根據(jù)不同城市的房?jī)r(jià)和收入水平粗略測(cè)算，當(dāng)前北京、上海、杭州、深圳和廣州五大一線核心城市的實(shí)際月供收入比在80～120%之間，二線城市平均的月供收入比在50～60%之間，三線城市的平均月供收入比則在30～50%之間，基本在合理范圍。如果將實(shí)際月供收入比與剛性需求可承受的月供收入比進(jìn)行比較，則一線城市的平均房?jī)r(jià)降幅應(yīng)在20～30%之間，二線城市則在10～20%之間，三線城市大致在合理區(qū)間。

　　二，參考項(xiàng)目利率水平、融資成本和自有資金的機(jī)會(huì)成本選擇降價(jià)幅度。例如，一個(gè)定價(jià)為15000/平的住宅項(xiàng)目，凈利率水平為21%，假設(shè)其它條件不變，并進(jìn)一步假設(shè)該項(xiàng)目的自有資金與負(fù)債比例為50%，當(dāng)該項(xiàng)目分別降價(jià)5%、10%、15%時(shí)，凈利率水平分別降為17%、13%、8%，如果平均借貸成本超過(guò)8%時(shí)， 與潛在的機(jī)會(huì)成本相比，自有資金的收益率將為負(fù)，因此，15%的降幅則是極限狀態(tài)。

　　其次，區(qū)域的分化與行業(yè)內(nèi)的整合將成為常態(tài)。一，區(qū)域內(nèi)的分化，即隨著一線城市過(guò)去幾年來(lái)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)透支了未來(lái)的潛力以及城市化速度的放緩，未來(lái)一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，不少龍頭企業(yè)將加速布局三四線城市，這一趨勢(shì)在2006年以來(lái)即有所強(qiáng)化，但是當(dāng)前一線城市更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策及中長(zhǎng)期趨勢(shì)向下的行業(yè)環(huán)境，將迫使企業(yè)在三四線城市以規(guī)模化與城市化推動(dòng)的更快速度集中。

　　二，行業(yè)內(nèi)的整合將會(huì)明顯加劇，這里的影響因素主要是：隨著行業(yè)逐步進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較弱的景氣循環(huán)周期，行業(yè)外的資本大舉進(jìn)入房地產(chǎn)的激勵(lì)下降;在銀行信貸實(shí)施名單制管理和信貸額度控制及回款速度減緩，特別是在資金成本整體上移的情況下，只有大型開(kāi)發(fā)企業(yè)才能開(kāi)拓多元融資渠道，通過(guò)票據(jù)、信托、企業(yè)債等方式融資，并且融資成本也在顯著上升;隨著融資環(huán)境的惡化，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動(dòng)性壓力日益加大。從目前的情況來(lái)看，中國(guó)的行業(yè)整合方式預(yù)計(jì)不僅會(huì)延續(xù)海外“以大整小”的模式，不少大型企業(yè)由于在順周期時(shí)過(guò)度的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張可能在當(dāng)前的情形下面臨被洗出的壓力，因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和整合可能會(huì)成為本輪調(diào)整的標(biāo)志性事件之一。

　　(作者為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、博導(dǎo))