中國房地產行業正進入顯著調整的起點階段

　　日本的故事仍在延續。美國的故事已經上演，衰退的大幕也許剛剛拉開，那么中國呢?

　　雖然并無確信證據表明中國房地產市場存在全國范圍的大泡沫，也無數據表明其即將進入類似于20世紀90年代日本、今天美國式的“L”形衰退，但是這并不代表著過去10多年中國房地產業的高成長、高毛利的發展階段可以永續。無論是基于城市化和人口結構基本面因素所支撐的中長期發展趨勢，還是利率、信貸、調控等因素所影響的周期波動變化趨勢，2011年始，中國房地產行業很可能進入一個階段性的調整階段，供給相對過剩的市場格局逐步形成。

　　首先，短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成，在限購和信貸收縮的雙重沖擊下，中國房地產行業正進入去庫存階段。從行業整體情況判斷，2011年以來在限購政策的沖擊之下，行業平均的去庫存速度明顯減緩，企業資產周轉率較之2009、2010年已明顯下滑。樂觀估計，目前的庫存周期即從拿地到銷售回款的周期約為40個月，與2008年房地產行業低谷時45個月的庫存周期相比已經相差無幾。

　　其次，2012年保障房的大量入市將對改變房地產市場的供給結構，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。根據2010和2011年保障房的開工量及竣工周期測算，2010年新開工的590萬套保障房將在2011年底竣工約300萬套，其余290萬套將會在2012年竣工并具備銷售條件;2011年新開工的1000萬套保障房將在2012年逐步竣工約500萬套左右。疊加之后，2012年約計有近800萬套保障房竣工，盡管從結構上，商品房與保障房中經濟適用房、雙限房、棚改房存在交集區域，但是大量中低端住宅的入市將明顯改變2012年中國房地產市場的供給結構，中低端住房相對過剩的情況則更為明顯。

　　最后，從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機期間被抑制的房地產需求，未來周期性驅動力將會減弱。從趨勢性驅動力來講，未來幾年一二線城市的城市化率的遞增速度將逐步下行，人口和城區擴張步伐放緩;人口結構的變遷使得30—45歲之間的核心購房年齡比例趨于減少，新增需求將主要來自于人口自然增長和家庭結構裂變。

　　總體上，短期內房地產行業面臨供給相對過剩的格局，即使考慮到2012年對需求抑制最直接的限購政策不再續期，或者限購政策的局部放松，然而未來一年或較長時間內房地產市場的供求結構已經發生重要變化，房地產將從居民財富配置的“超配資產”變成“標配資產”。基于這種情況，中國房地產行業依賴預售機制和經營杠桿獲取高成長性的階段將逐步走向終結。