謝經榮：如何冷靜面對房地產市場新常態

　　當前，我國經濟進入新常態。習近平同志指出，要“適應新常態，保持戰略上的平常心態”。與我國宏觀經濟進入新常態相伴隨，我國房地產市場也已進入新常態。

　　房地產投資由高速增長逐漸趨于平穩。研究發現，100多年前的英國、德國和上世紀60年代的日本、80年代的韓國和我國臺灣地區，在經濟發展初期房地產投資增長快、占國內生產總值份額高，都經歷了10至20年的房價快速上漲階段，隨后進入一個房地產投資下降、房地產增加值在國內生產總值中占比穩定或略有下降的階段。我國也很可能出現這種情況。今年以來，房地產供不應求、高速發展逐漸被供需均衡、平穩發展取代。這次房地產投資高位回落、房地產價格回調，是房地產周期規律性變化的結果，是市場的理性回歸。

　　房地產價格趨穩中有波動。上世紀60年代是日本經濟快速發展和城市化加速時期，東京等地土地價格上漲了上百倍，70—80年代的首爾和臺北的房價也上升很快。我國過去30多年的經濟快速增長帶來地價快速上漲，是發展的階段性特征，經濟增長是推動地價上漲的動力。這種普遍的大面積地價上漲會逐漸趨于平穩，回歸依市場供需而波動的周期性變化規律。

　　房地產業的增長動力和結構將發生變化。過去房地產市場以新房開發投資、銷售為主體。隨著供需逐漸趨于均衡，二手房市場交易將趨于活躍，占比將逐漸升高。過去由于過分重視住宅投資開發，導致房屋經營、居住服務、中介服務等發育程度低、社會滿意度低。今后房地產經營、居住服務、房地產經紀和物業管理等將較快發展，在房地產業中的占比將不斷上升。房地產投資則會由住宅投資逐漸向休閑旅游地產、產業園區、養老地產等發展，由重短期效益向重長期效益發展。

　　發展形式由大規模開發向開發和城市功能提升相結合轉變。過去10多年，新城建設發展很快，一些地方興起大征大建或大拆大建的建城運動。我國仍處于城鎮化加速階段，外延擴張發展還是城鎮化的重要形式，但隨著人口的聚集，今后城鎮特別是大城市發展將逐漸由外延擴張向內涵挖潛、提高城市功能方向發展。

　　過去一個時期，房地產業作為國民經濟的帶動產業、財政收入的主要來源、改變城鎮面貌的重要手段，在經濟社會發展中發揮了重要作用。在新常態下，房地產業仍是支柱產業，但帶動性將降低。這對相關行業的發展和就業將有較大影響。過去不少城市財政收入的一半以上、稅收收入的1/4以上來自房地產業，未來這個比例將逐漸降低。這對于已習慣于財政高增長、已作更大城市規劃的地方政府是一個挑戰。政府、企業和個人都應清楚地認識和適應這種新常態，采取新舉措促進房地產業健康可持續發展。

　　政府應保持定力冷靜面對。在10多年快速發展時期，個別城市出現了房地產泡沫，過去兩年已出現化解趨勢。這次連續幾個月全國范圍的房價下降，應該說是理性回歸。只要宏觀經濟能以年均7%以上的速度增長，房地產市場就不會產生太嚴重的問題。除個別降幅較大的城市解禁一些行政限制措施和其他不符合市場規律的措施，不需要采取全國性的刺激政策扭轉下行趨勢，而應密切關注市場態勢。同時，政府應繼續著力創造公平競爭的市場環境，更多發揮市場作用，促進房地產業健康可持續發展。應建立簡單、易懂、好查的房地產市場信息發布系統，正確引導企業和個人的投資、購房等行為。新聞媒體應堅持正確輿論導向，避免誤導市場帶來消極后果。

　　企業應把更多精力放在提質增效上。城市大規模擴張、房地產業高速度發展和房企利潤攀高、快速增長的時期已經過去。企業應從快速發展的思維方式、盈利模式中走出來，針對新常態、新特征制定新的發展規劃，以提質增效為核心，不斷加大新材料使用力度，提高房屋品質，提高單位盈利水平。應從過去開發營利轉向開發—經營—服務營利模式，由住宅開發為主轉向住宅、休閑旅游、養老和科技園區等的開發建設和經營服務。

　　個人應理性看待房地產市場。房地產價格持續上漲僅是經濟快速發展期的一種現象。進入供需均衡的市場成熟階段，房地產價格波動是常態，房地產快速增值時代終將過去。個人應多學一些房地產和理財知識，合理安排投資和消費。應理性面對市場變化，根據自己的經濟實力、家庭需求決定購房、投資等行為。

　　（作者為全國工商聯副主席）