樓市政策——調還是不調，這是個問題

　　繼廣西南寧、天津、杭州蕭山、無錫4城放松限購后，安徽銅陵也加入了這個隊伍。面對今年以來部分地區房地產市場價格下調、成交量縮減的局面，樓市下行、調控放松的猜測不斷。對此，專家認為，我國樓市已呈分化態勢，從長遠看，分類調控的重點是依靠市場構建長效機制，但眼下是否“松綁救市”還應三思慎行—

　　進入5月，樓市行情急轉直下，多個城市商品住宅成交量價齊跌；加上少數三四線城市接二連三地被曝出臺放松調控的新政，“房地產泡沫破裂”、“樓市崩盤”之說再次甚囂塵上。

　　《經濟日報》記者調查發現，雖然當下樓市確已呈分化態勢，各地冷熱不均，個中風險不可忽視，但不宜過分放大危機。那種樓市一降價，就喊“狼來了”的行為大可不必。從長遠來看，以長效機制來取代限購、限貸等硬性措施乃大勢所趨，但眼下，地方政府若因為降價而“救市”，這種做法也值得商榷。

　　地方樓市政策悄然生變

　　“限購”是本輪房地產調控的關鍵詞。2011年1月26日國務院辦公廳發出《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，可以視作“限購”的開始。當前，隨著房地產市場開始出現下行的趨勢，地方房地產政策也出現了新變化。

　　從5月1日起，購買商品住房可享受政府契稅補貼、購買第二套住房部分首付降至4成、外地居民購房可遷入戶籍——安徽省銅陵市政府出臺的樓市新政，引起市場大嘩。

　　事實上，4月以來，南寧、無錫、天津等地紛紛出臺樓市“新政”，通過調整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，為樓市調控政策“松綁”。

　　例如，江蘇省無錫市政府規定，5月1日起在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

　　市場分化加劇

　　最近一段時間，不光是三四線城市，就連一二線城市，房地產市場也都出現了下行趨勢。市場觀望氣氛加重，購房意愿急速下降。

　　北京市住建委官方數據顯示，5月1日至3日，北京二手房僅成交了31套，同比大降82%，創2009年有網簽記錄以來的歷史新低；北京新建商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%，并創下了自2008年實行“五一”小長假以來7年的最低值。

　　成交量下降的同時，樓市價格也出現松動。中原地產首席分析師張大偉認為，對比年初數據，當前一二線城市樓市調整趨勢明顯。杭州、南京等二線城市的小部分樓盤已經出現價格調整，一線城市也出現了局部價格停滯。

　　不過，中國房地產業協會副會長朱中一提醒，在一片“降”聲中，也應該注意到，中部地區一季度交易量仍同比上升，北京等地土地市場熱度不減，多數城市房價已經連續19個月上漲等。

　　目前全國市場出現了明顯的分化，一線城市還是持樂觀態度，剛需旺盛，降價空間不大。部分三四線城市降價壓力較大，有可能引發連鎖反應，部分房企會因房價和地價下跌引發系統性風險。

　　張大偉分析認為，房地產市場已明顯分化，部分城市樓市低迷，預計跟隨南寧、無錫、銅陵出臺放松限購乃至刺激樓市政策的地方將明顯增加。他也表示，出臺新政的將主要是限購政策原本就比較寬松的二三四線城市。

　　該不該放寬或取消限購

　　政府該不該出手“救市”？“目前各地區房地產市場情況各不相同，應進行分類調控。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為，目前不同城市的房地產市場分化比較明顯，“與一線城市不同，大多數三四線城市的外來人口較少，隨著近年來的大規模出讓土地、建設住房，這些城市在建以及建成住房的數量較多，住房積壓較為明顯。在這種情況下，當地政府根據房地產市場的變化，采取有針對性的調控政策是必要的。”

　　同時，“從目前一線城市和部分熱點二線城市的市場情況來看，雖然房價有所松動，但總體上是正常的，價格有所回落也是合理的，這是市場的正常反應，限購政策應該不會馬上變化。一線城市在現有的政策下，應該讓市場機制發揮作用。”任興洲說。她認為，應該允許和適應房地產市場的正常波動，銷售的或增或減，房價的或升或降，只要處于合理范圍內，都是正常現象。

　　“今年一季度全國住宅銷售量比去年一季度下降了5.7%，但明顯高于2012年與2011年第一季度的數量。”朱中一認為，今年以來，房地產市場屬于正常回歸。當前，房地產市場呈現3個特點：增速放緩、分化加大和房價趨穩。他認為，在供明顯大于求的城市，可以考慮放寬或取消限購措施。

　　朱中一指出，考慮到房地產一頭連著經濟，一頭連著民生，既要防止在穩增長中經濟對房地產業的過度依賴，又要防止房地產業較快下滑對經濟的傷害。所以要在保持定力的同時，密切關注市場變化，在調控的方式、節奏上作適當的預調和微調，防止房地產市場風險積累。

　　如何處理好政府和市場的關系，讓市場在資源配置中起決定性作用？朱中一建議，既可考慮限購、限價等行政措施的適時退出，更要結合長效機制的建立和現代市場經濟體系的完善，更好地發揮政府的作用。在這個過程中，分類調控不應被片面理解為房價下跌的地方“救市”、房價上漲的地方“限購”，而是應賦予地方更多因地制宜的主導權，根據當地的住房情況、居民生活水平、經濟發展水平，制定符合地方實際的住房保障和建設規劃、落實土地供應，推進房地產稅收改革、不動產登記和住房信息聯網等。（本報記者 亢舒 祝君壁）